Ein Eigentümer aus Lyon, der seine Wohnung möbliert vermietet, ohne die geltende Mietobergrenze für sein Gebiet zu überprüfen, riskiert bereits in den ersten Monaten eine Anfechtung durch den Mieter. In Lyon unterliegt die möblierte Vermietung strengen lokalen Regeln, die sich regelmäßig ändern, und Fehler bei der Einordnung kosten sowohl Zeit als auch Einnahmen. Diese Einschränkungen zu verstehen, bevor man eine Anzeige veröffentlicht, ist die Grundlage, um ein rentables Mietprojekt abzusichern.
Obergrenze von 90 Tagen für die touristische Vermietung in Lyon: was sich konkret ändert
Seit dem 1. Januar 2026 hat die Stadt Lyon die maximale Dauer für die touristische Vermietung einer Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage pro Kalenderjahr gesenkt. Diese Entscheidung, die im Rahmen des Gesetzes ELAN und des Gesetzes Le Meur getroffen wurde, verändert grundlegend die Rentabilitätsberechnung für Eigentümer, die planten, klassische möblierte und kurzfristige Vermietungen für dasselbe Objekt zu kombinieren.
In der Praxis muss nun eine vorherige Anmeldung über das Portal der Stadt erfolgen, und eine Registrierungsnummer muss in jeder Anzeige angegeben werden. Über 90 Tage wird die Wohnung zur Zweitwohnung, was eine Verpflichtung zur Nutzungsänderung auslöst, ein aufwendiges Verwaltungsverfahren und manchmal eine einfache Ablehnung durch die Stadtverwaltung nach sich zieht.
Für eine Wohnung im 2. oder 7. Arrondissement, wo die touristische Nachfrage hoch ist, kann es verlockend sein, die kurzfristige Vermietung auszuprobieren. Wenn man die Optionen für die möblierte Vermietung in Lyon erkunden möchte, kann man über Immonex und Terhexagone-immo.fr kaufen, um die verfügbaren Lösungen auf dem Markt zu vergleichen. Die Obergrenze von 90 Tagen drängt jedoch viele Eigentümer in Richtung des klassischen möblierten Mietvertrags über ein Jahr, der in Bezug auf die Einnahmen vorhersehbarer ist.
Mietobergrenze für möblierte Wohnungen in Lyon: den richtigen Preis festlegen, ohne Fehler zu machen
Die Mietobergrenze gilt in Lyon und Villeurbanne seit November 2021. Für eine möblierte Wohnung darf die Miete nicht über der Referenzmiete zuzüglich 20 % liegen, die jedes Jahr durch einen Präfektbeschluss je nach geografischem Gebiet, Anzahl der Zimmer, Bauzeit und Art der Vermietung (möbliert oder unmöbliert) festgelegt wird.
Regelmäßig sieht man Anzeigen, die über der erlaubten Obergrenze liegen. Der Mieter kann dann eine Mietminderungsklage einreichen, und die zuständige Schlichtungsstelle bearbeitet diese Fälle für ihn kostenlos. Der Eigentümer muss die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten, manchmal über mehrere Monate.
Mieterhöhung: tatsächliche Anwendungsbedingungen
Eine Mieterhöhung ist nur für außergewöhnliche Merkmale der Wohnung gerechtfertigt: bemerkenswerter Ausblick, große Terrasse, hochwertige Ausstattung. Eine standardmäßige Einbauküche oder ein alter Parkettboden reichen nicht aus. Wenn der Mieter die Mieterhöhung in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses anfechtet, muss der Eigentümer die außergewöhnlichen Merkmale vor der Schlichtungsstelle nachweisen.
Bevor man einen Preis festlegt, konsultiert man die von der Metropolregion Lyon veröffentlichten Referenzen. Online-Tools ermöglichen es, zu überprüfen, ob eine Miete der geltenden Obergrenze entspricht, was unangenehme Überraschungen bei der Unterzeichnung vermeidet.
Möblierte Mietverträge und Ausstattungsanforderungen: häufige Fallstricke in Lyon
Eine möblierte Wohnung muss eine genaue Liste von Ausstattungen enthalten, die durch Dekret festgelegt ist. Das Fehlen eines einzigen Elements (Beleuchtung in jedem Raum, Kochplatten, Kühlschrank, Bettwäsche mit Decke oder Überwurf, Tisch, Sitzgelegenheiten, Stauraum, Reinigungsgeräte, Geschirr) kann dem Mieter ermöglichen, den Mietvertrag in einen unmöblierten Mietvertrag umzuwandeln. Diese Umwandlung verlängert die Mietdauer auf drei Jahre und ändert die Kündigungsbedingungen.
- Die Konformität jeder Ausstattung vor dem Einzug des Mieters überprüfen, gestützt auf ein fotografiertes und von beiden Parteien unterschriebenes Inventar
- Den schnellen Austausch defekter Geräte vorsehen: Ein defekter Kühlschrank, der nicht innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens ersetzt wird, kann eine Mietminderungsanfrage rechtfertigen
- Die Kaufbelege für Möbel und Ausstattungen aufbewahren, die im Streitfall und für die steuerliche Abschreibung im tatsächlichen Regime nützlich sind
Der klassische möblierte Mietvertrag hat eine Laufzeit von einem Jahr, die stillschweigend verlängert wird. Für Studenten beträgt die Laufzeit neun Monate ohne automatische Verlängerung. Der Mobilitätsmietvertrag, der für Personen in Ausbildung oder auf temporären Einsätzen gedacht ist, deckt einen Zeitraum von einem bis zehn Monaten ab, ohne Kaution. Jede Variante hat ihre eigenen Anforderungen, und die Rückmeldungen variieren hinsichtlich der Frage, welche die beste Belegungsquote in Lyon erzielt.
Besteuerung LMNP in Lyon: Mikro-BIC oder tatsächliches Regime, eine zu berechnende Entscheidung
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters ermöglicht es, die Mieteinnahmen als gewerbliche Einkünfte anstelle von Einkünften aus Immobilien zu deklarieren. Zwei Regime existieren nebeneinander.
Das Mikro-BIC wendet einen Pauschalabzug auf die Bruttoeinnahmen an. Dieses Regime eignet sich für Eigentümer, deren tatsächliche Kosten im Vergleich zu den erhaltenen Mieten gering bleiben. Man erklärt, die Verwaltung berechnet, das ist einfach.
Das tatsächliche Regime ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten abzuziehen und die Immobilie abzuschreiben, was die Besteuerung der Mieteinnahmen über mehrere Jahre erheblich reduziert oder sogar aufhebt. Die Abschreibung bezieht sich auf den Kaufpreis der Wohnung (ohne Grundstück), die Möbel und die Arbeiten. Im Gegenzug muss eine Buchhaltung geführt werden, die oft einem Steuerberater anvertraut wird, dessen Honorare ebenfalls absetzbar sind.
- Mikro-BIC: geeignet für kleine möblierte Wohnungen mit wenigen Kosten, minimale Verwaltungsaufwand
- Tatsächliches Regime: rentabel, wenn die Höhe der Kosten, Zinsen und Abschreibungen den Pauschalabzug des Mikro-BIC übersteigt
- Die Wahl des Regimes erfolgt zum Zeitpunkt der Tätigkeitsanmeldung und kann unter bestimmten Bedingungen geändert werden, aber eine falsche anfängliche Wahl kostet während der gesamten Verpflichtungsdauer Steuern
In Lyon, wo die Erwerbspreise in den zentralen Arrondissements hoch bleiben, begünstigt das tatsächliche Regime die Mehrheit der Investoren im LMNP. Eine Simulation durchzuführen, bevor man sich für eines der beiden Regime entscheidet, ermöglicht es, auf konkreten Grundlagen statt auf ungefähren Schätzungen zu entscheiden.
Eine gut strukturierte möblierte Wohnung in Lyon, mit einer den Vorgaben entsprechenden Miete, einem an das Profil des Mieters angepassten Vertrag und einem optimierten Steuermodell, bleibt eine solide Investition. Die lokale regulatorische Einschränkung, insbesondere die Obergrenze von 90 Tagen für die kurzfristige Vermietung, drängt in Richtung langfristiger Vermietung, die eine Stabilität der Einnahmen bietet, die die touristische Vermietung nicht mehr in gleichem Maße garantiert.
