We verlaten een woning, geven de sleutels terug en wachten. Soms een week, soms twee maanden. De termijn voor de terugbetaling van de borg hangt af van wat eruit voortkomt uit de eindinspectie, en daar beginnen de meeste blokkades. Het begrijpen van de concrete mechanismen helpt om onnodige herinneringen te vermijden en om de borg op tijd terug te krijgen.
Verandering van woning en teruggave: wie moet de borg terugbetalen
Een veelvoorkomend en toch slecht ingeschat geval: de eigenaar verkoopt het pand tijdens de huurperiode. De huurder staat voor een nieuwe verhuurder die hij nog nooit heeft ontmoet, en de vraag komt op: wie betaalt de borg terug?
In de recente juridische ontwikkelingen over artikel 22 van de wet van 6 juli 1989, kan de teruggave van de borg aan de nieuwe verhuurder in geval van verkoop of overdracht van de lokalen toekomen. De voormalige eigenaar is dus niet automatisch uw aanspreekpunt op het moment van het eisen van het bedrag.
In de praktijk sturen veel huurders hun klachtbrief naar de voormalige eigenaar, die antwoordt dat hij er niet meer bij betrokken is. De nieuwe verhuurder is soms zelfs niet op de hoogte van het oorspronkelijk betaalde bedrag.
Om dit pingpongspel te vermijden, is het beter om schriftelijk, vanaf de kennisgeving van de verkoop, een bevestiging te vragen van de overdracht van de verantwoordelijkheid voor de borg aan de nieuwe eigenaar. Voor een beter begrip van de subtiliteiten van dit proces, raadpleeg de pagina gewijd aan de termijn voor de terugbetaling van de borg Totaal.
Eindinspectie: het document dat de wettelijke termijn in gang zet
De termijn voor de teruggave van de borg begint niet op de dag dat de sleutels worden teruggegeven. Deze begint op de datum van de eindinspectie. Dit is een onderscheid dat huurders vaak verwaarlozen.
Termijn afhankelijk van de conformiteit van de eindinspectie
De wet voorziet in twee scenario’s voor hoofdverblijven:
- Eindinspectie conform aan de begininspectie: de verhuurder heeft een maand om het volledige bedrag van de borg terug te betalen.
- Eindinspectie met verschillen (schade, abnormale slijtage): de eigenaar heeft twee maanden om het saldo terug te betalen, na aftrek van de gerechtvaardigde inhoudingen.
- Voor commerciële huurovereenkomsten is het regime in 2026 veranderd met een maximale termijn van drie maanden, een kader dat verschilt van dat van woningen.
Een punt dat niet over het hoofd gezien mag worden: als de eindinspectie wordt uitgevoerd door een gevolmachtigde (makelaar, beheerder), kan de geldigheid van het document worden betwist. Een uitspraak van de Hoge Raad van 3 juli 2025 herinnert eraan dat een eindinspectie die is ondertekend zonder reguliere volmacht juridisch niet effectief kan zijn. In dat geval kan de termijn voor teruggave worden vertraagd of kan het document worden verworpen in geval van een geschil.
Wat de verhuurder kan inhouden op de borg
De eigenaar kan geen bedrag “op gevoel” inhouden. Elke inhouding moet worden gerechtvaardigd door documenten: offertes of facturen voor reparaties, vaststelling van schade die in de eindinspectie is genoteerd, eventuele huur- of servicekosten die niet zijn betaald.
De reacties variëren op dit punt, maar in de praktijk loopt een verhuurder die een bedrag inhoudt zonder binnen de wettelijke termijn bewijs te leveren het risico op een verhoging. De wet voorziet in een boete van 10% van de maandhuur exclusief kosten per maand vertraging, ten gunste van de huurder.
Vertraging bij de teruggave van de borg: concrete stappen
De wettelijke termijn is overschreden, er is geen overboeking binnengekomen. We gaan in actie, maar stap voor stap.
De ingebrekestelling per aangetekende brief
Eerste stap: stuur een ingebrekestelling naar de verhuurder per aangetekende brief met ontvangstbevestiging. Deze brief herinnert aan het bedrag van de borg, de datum van de eindinspectie, de toepasselijke wettelijke termijn en de te verwachten boete voor vertraging. We voegen een kopie van de eindinspectie en de huurovereenkomst bij.
Deze brief hoeft niet door een advocaat te worden opgesteld. Het is voldoende dat hij feitelijk, gedateerd en aangetekend is om als bewijs te dienen in geval van een procedure.
De commissie voor bemiddeling of de rechtbank inschakelen
Als de verhuurder niet binnen een redelijke termijn na de ingebrekestelling reageert, zijn er twee opties:
- De afdelingscommissie voor bemiddeling inschakelen, een gratis procedure die vaak helpt om de situatie zonder rechtbank op te lossen.
- De rechter voor geschillen over bescherming (ex-kantonrechter) inschakelen om de terugbetaling van de borg te verkrijgen, vermeerderd met de boete voor vertraging.
- Bewaar alle documenten: ondertekende huurovereenkomst, begin- en eindinspecties, huurontvangsten, kopie van de aangetekende brief. Deze documenten vormen het dossier.
Huurborg: de fouten die de terugbetaling vertragen
Bepaalde situaties blokkeren de teruggave terwijl ze vooraf hadden kunnen worden vermeden.
Niet aanwezig zijn bij de eindinspectie is de eerste fout. Als de verhuurder de vaststelling alleen doet, verliest de huurder alle mogelijkheid om de genoteerde schade aan te vechten. Altijd aanwezig zijn of zich laten vertegenwoordigen door een bevoegd gevolmachtigde.
Een andere valkuil: de woning verlaten zonder het nieuwe adres aan de eigenaar door te geven. De verhuurder kan aanvoeren dat hij niet wist waar hij de cheque of de overboeking naartoe moest sturen. Een vertrekbrief met vermelding van het nieuwe adres en een bankrekeningnummer maakt een einde aan dit argument.
Tenslotte kost het duur om normale slijtage met schade te verwarren. Een vloer die na meerdere jaren bewoning licht is gemarkeerd, valt onder veroudering, niet onder schade die aan de huurder kan worden toegerekend. De verouderingsschalen, die soms aan de huurovereenkomst zijn gehecht, helpen om objectief te beslissen. Als er geen schaal in het contract is opgenomen, kan de huurder zich baseren op de referentietarieven die door de bemiddelingscommissies worden gebruikt.
Het terugkrijgen van de borg is afhankelijk van drie concrete hefboomfactoren: een solide eindinspectie, een nauwkeurige kennis van de toepasselijke wettelijke termijn en een snelle reactie in geval van vertraging. De aangetekende brief blijft het meest effectieve hulpmiddel voordat er juridische stappen worden ondernomen.
