O proprietário locador que declara seus aluguéis na França enfrenta uma série de tributações cujas taxas diferem conforme a natureza da locação. Rendimentos imobiliários ou BIC, micro ou real, tributações sociais com taxas variáveis: cada arbitragem fiscal modifica o rendimento líquido de forma às vezes radical.
Tributações sociais diferenciadas: o custo oculto do mobiliado
Observamos que a maioria dos proprietários ainda raciocina com uma taxa única de tributações sociais. A realidade é mais sutil. As locações não mobiliadas suportam 17,2 % de tributações sociais, enquanto as locações mobiliadas não profissionais (LMNP) estão sujeitas a uma taxa de 18,6 %.
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Essa diferença de 1,4 ponto parece marginal em porcentagem. Sobre uma renda tributável anual de vários milhares de euros, a diferença acumulada ao longo do período de posse realmente pesa sobre o rendimento líquido. Um locador que compara locação não mobiliada e mobiliada sem integrar essa informação distorce seu cálculo de rentabilidade desde o início.
Para aprofundar a tributação sobre os aluguéis na França, é necessário, portanto, raciocinar em taxa efetiva global, incluindo tributações sociais, e não apenas na faixa marginal de tributação.
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Micro-BIC mobiliado não classificado: uma dedução em forte queda
O regime micro-BIC foi por muito tempo o argumento principal do mobiliado não classificado, com uma dedução confortável. Em 2025, a dedução para os mobiliados não classificados é reduzida para 30 %, contra uma taxa muito mais alta anteriormente. O mobiliado classificado mantém uma dedução superior, mas a distinção entre classificado e não classificado torna-se um critério fiscal determinante.
Essa evolução muda o cenário para os locadores que alugavam um estúdio mobiliado sem classificação turística pensando em se beneficiar de um regime favorável. Com uma dedução reduzida para 30 %, o micro-BIC do mobiliado não classificado se alinha ao micro-imobiliário da locação não mobiliada em termos de dedução fixa.
Quando o regime real retoma a vantagem
Assim que as despesas reais superam a dedução fixa, o regime real se impõe. No mobiliado, a possibilidade de depreciar o bem e o mobiliário permite reduzir significativamente a base tributável, às vezes até neutralizá-la por vários anos.
Recomendamos simular os dois regimes a cada ano, pois uma mudança de situação (fim de um empréstimo, conclusão de obras) pode inverter o interesse de um regime para o outro.
Regime real imobiliário: as despesas dedutíveis que fazem a diferença
Na locação não mobiliada, o regime real permite deduzir todas as despesas efetivamente suportadas. A lista é mais ampla do que muitos locadores exploram:
- Os juros de empréstimo e taxas de seguro do mutuário relacionadas ao crédito imobiliário do bem alugado
- O imposto sobre a propriedade (exceto a taxa de coleta de lixo recuperável sobre o inquilino)
- As obras de renovação, reparo e manutenção, desde que não constituam uma reconstrução
- As taxas de gestão locativa, incluindo os honorários de agência e os prêmios de seguro de aluguéis não pagos
- As despesas de condomínio não recuperáveis
Um déficit imobiliário gerado por essas deduções é imputável sobre a renda global até o limite estabelecido pela lei, com o excedente sendo transferido para os rendimentos imobiliários dos anos seguintes. Essa mecânica torna o regime real particularmente relevante nos anos de grandes obras.
O truque da declaração tardia no real
A escolha do regime real compromete o locador por um período mínimo. Retornar ao micro-imobiliário antes do término desse compromisso não é possível. Um proprietário que opta pelo real apenas no ano de suas obras, pensando em voltar ao micro-imobiliário no ano seguinte, se vê bloqueado.
Isenções desconhecidas: locação de residência principal
Alguns rendimentos locativos escapam totalmente ao imposto sob condições estritas. A locação de uma parte da residência principal em mobiliado é isenta se o aluguel permanecer dentro de limites razoáveis estabelecidos pela administração. Esses tetos são publicados anualmente e variam conforme a zona geográfica.
Outro caso de isenção: os quartos de hóspedes cujo rendimento anual não ultrapassa 760 euros TTC. Esta isenção, prevista expressamente até 31 de dezembro de 2026, diz respeito a particulares que hospedam ocasionalmente. Abaixo de 760 euros TTC, nenhum aluguel deve ser declarado para essa atividade.
Arbitrar entre locação não mobiliada e mobiliada: grade de decisão fiscal
A escolha entre não mobiliada e mobiliada não se resume a comparar duas deduções. Vários parâmetros entram em jogo simultaneamente:
- A taxa de tributações sociais (17,2 % na não mobiliada contra 18,6 % na mobiliada não profissional)
- O nível de dedução micro aplicável (30 % no micro-imobiliário como no micro-BIC mobiliado não classificado)
- A capacidade de depreciar o bem no mobiliado real, ausente na locação não mobiliada
- A possibilidade de gerar um déficit imobiliário imputável sobre a renda global na não mobiliada, mecanismo inexistente no mobiliado
Um locador que possui um bem recente sem obras a prever geralmente tira mais proveito da depreciação no mobiliado real. Por outro lado, um proprietário que planeja uma reforma pesada tem interesse em permanecer na não mobiliada para explorar o déficit imobiliário.
O regime fiscal ideal depende do ciclo de vida do bem, não de uma regra universal. Simular cada cenário com as despesas reais do ano em curso continua sendo o único método confiável para arbitrar.