Der Vermieter, der seine Mieten in Frankreich erklärt, sieht sich einer Vielzahl von Abgaben gegenüber, deren Sätze je nach Art der Vermietung variieren. Grundstückseinkünfte oder BIC, Mikro oder real, variable Sozialabgaben: Jede steuerliche Entscheidung beeinflusst die Nettorendite manchmal radikal.
Unterschiedliche Sozialabgaben: die unbekannten Mehrkosten der möblierten Vermietung
Wir beobachten, dass die meisten Vermieter immer noch mit einem einheitlichen Satz von Sozialabgaben rechnen. Die Realität ist differenzierter. Unmöblierte Vermietungen unterliegen 17,2 % Sozialabgaben, während nicht-professionelle möblierte Vermietungen (LMNP) einem Satz von 18,6 % unterliegen.
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Diese Differenz von 1,4 Punkten erscheint prozentual marginal. Bei einem jährlichen zu versteuernden Einkommen von mehreren Tausend Euro wirkt sich die kumulierte Differenz über die Haltedauer tatsächlich auf die Nettorendite aus. Ein Vermieter, der unmöblierte und möblierte Vermietungen vergleicht, ohne diese Daten zu berücksichtigen, verfälscht von Anfang an seine Rentabilitätsberechnung.
Um die Besteuerung der Mieten in Frankreich zu vertiefen, muss man daher in globalen effektiven Sätzen rechnen, einschließlich der Sozialabgaben, und nicht nur im marginalen Steuersatz.
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Nicht klassifiziertes Mikro-BIC: ein stark gesenkter Abzug
Das Mikro-BIC-Regime war lange Zeit das Hauptargument für nicht klassifizierte möblierte Vermietungen, mit einem komfortablen Abzug. Im Jahr 2025 wird der Abzug für nicht klassifizierte möblierte Vermietungen auf 30 % reduziert, gegenüber einem zuvor deutlich höheren Satz. Die klassifizierte möblierte Vermietung behält einen höheren Abzug, aber die Unterscheidung zwischen klassifiziert und nicht klassifiziert wird zu einem entscheidenden steuerlichen Kriterium.
Diese Entwicklung verändert die Situation für Vermieter, die ein möbliertes Studio ohne touristische Klassifizierung vermieteten, in der Annahme, von einem vorteilhaften Regime zu profitieren. Mit einem Abzug von 30 % wird das Mikro-BIC der nicht klassifizierten möblierten Vermietung dem Mikro-Grundstück der unmöblierten Vermietung in Bezug auf den Pauschalabzug gleichgestellt.
Wann das reale Regime den Vorteil zurückgewinnt
Sobald die tatsächlichen Kosten den Pauschalabzug übersteigen, wird das reale Regime relevant. Bei möblierten Vermietungen ermöglicht die Möglichkeit, das Eigentum und die Möbel abzuschreiben, eine signifikante Reduzierung der steuerpflichtigen Basis, manchmal sogar bis zur vollständigen Neutralisierung über mehrere Jahre.
Wir empfehlen, die beiden Regime jedes Jahr zu simulieren, da eine Änderung der Situation (Ende eines Darlehens, Abschluss von Arbeiten) das Interesse an einem Regime gegenüber dem anderen umkehren kann.
Reales Grundstücksregime: die abziehbaren Kosten, die den Unterschied machen
Bei unmöblierten Vermietungen erlaubt das reale Regime den Abzug aller tatsächlich getragenen Kosten. Die Liste ist umfangreicher als das, was viele Vermieter nutzen:
- Die Darlehenszinsen und Versicherungskosten des Kreditnehmers, die mit dem Immobilienkredit des vermieteten Objekts verbunden sind
- Die Grundsteuer (außer der Müllabfuhrgebühr, die vom Mieter zurückgefordert werden kann)
- Renovierungs-, Reparatur- und Wartungsarbeiten, sofern sie keinen Neubau darstellen
- Die Verwaltungskosten für die Vermietung, einschließlich der Agenturgebühren und der Prämien für Mietausfallversicherungen
- Die nicht rückforderbaren Gemeinschaftskosten
Ein durch diese Abzüge entstandenes Defizit kann bis zur gesetzlich festgelegten Grenze auf das Gesamteinkommen angerechnet werden, der Überschuss wird auf die Grundstückseinkünfte der folgenden Jahre übertragen. Diese Mechanik macht das reale Regime besonders relevant in Jahren mit umfangreichen Arbeiten.
Die Falle der verspäteten Erklärung im realen Regime
Die Wahl des realen Regimes bindet den Vermieter für einen Mindestzeitraum. Ein Wechsel zurück zum Mikro-Grundstück vor Ablauf dieses Engagements ist nicht möglich. Ein Eigentümer, der sich nur im Jahr seiner Arbeiten für das reale Regime entscheidet, in der Annahme, im folgenden Jahr zum Mikro-Grundstück zurückzukehren, findet sich blockiert.
Unbekannte Befreiungen: Vermietung der Hauptwohnung
Einige Mieteinnahmen entziehen sich unter strengen Bedingungen vollständig der Besteuerung. Die Vermietung eines Teils der Hauptwohnung als möblierte Vermietung ist befreit, solange die Miete innerhalb der von der Verwaltung festgelegten angemessenen Grenzen bleibt. Diese Obergrenzen werden jedes Jahr veröffentlicht und variieren je nach geografischem Gebiet.
Ein weiterer Fall der Befreiung: die Gästezimmer, deren jährliches Einkommen 760 Euro brutto nicht übersteigt. Diese Freistellung, die ausdrücklich bis zum 31. Dezember 2026 vorgesehen ist, betrifft Privatpersonen, die gelegentlich beherbergen. Unter 760 Euro brutto muss für diese Tätigkeit keine Miete erklärt werden.
Abwägen zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung: steuerliche Entscheidungsfindung
Die Wahl zwischen unmöbliert und möbliert beschränkt sich nicht darauf, zwei Abzüge zu vergleichen. Mehrere Parameter spielen gleichzeitig eine Rolle:
- Der Satz der Sozialabgaben (17,2 % bei unmöbliert gegenüber 18,6 % bei nicht-professionell möbliert)
- Der anwendbare Mikro-Abzug (30 % sowohl bei Mikro-Grundstück als auch bei nicht klassifiziertem Mikro-BIC)
- Die Möglichkeit, das Eigentum im realen möblierten Regime abzuschreiben, die bei unmöblierter Vermietung fehlt
- Die Möglichkeit, ein auf das Gesamteinkommen anrechenbares Grundstücksdefizit bei unmöblierter Vermietung zu generieren, ein Mechanismus, der bei möblierter Vermietung nicht existiert
Ein Vermieter, der eine neuere Immobilie ohne geplante Arbeiten besitzt, profitiert oft mehr von der Abschreibung im realen möblierten Regime. Umgekehrt hat ein Eigentümer, der eine umfangreiche Renovierung plant, ein Interesse daran, unmöbliert zu bleiben, um das Grundstücksdefizit auszunutzen.
Das optimale Steuersystem hängt vom Lebenszyklus des Eigentums ab, nicht von einer universellen Regel. Jedes Szenario mit den tatsächlichen Kosten des laufenden Jahres zu simulieren, bleibt die einzige zuverlässige Methode zur Entscheidungsfindung.